按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与中国银行湖北宝丰支行签订了楼宇按揭贷款合同。合同约定，中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。银行起诉要求解除合同并偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，因此抵押部分无效。此外，中振公司还将同一房产抵押给了另一家广州国投公司，并办理了抵押登记，认为银行的抵押权不应优先。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押无效；且其已将房产抵押给广州国投并登记，银行无权主张优先受偿。银行则认为，按揭合同合法有效，双方已实际履行，中振公司未按时还款构成违约，银行有权解除合同并以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息。如中振公司到期不能还款，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。法院同时指出，中振公司向广州国投的抵押设立在本案按揭合同之后，且该抵押合同并未实际履行，不影响本案银行的权利。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，而抵押是以不动产本身设定担保。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据，因此未办登记不影响合同效力。

第二，同一房产先后设立多个担保，权利顺序以设立时间先后为准。本案中，银行的按揭合同在先，且已实际履行，后设立的抵押因未实际履行而无效，因此银行的优先权不受影响。

第三，购房人未按合同约定还款，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，这是按揭合同中的常见条款，法院予以支持。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同时，务必按约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，建议保留好贷款合同、还款记录等证据，及时咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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