房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（出租方）与宇航公司（承租方）签订了一份为期15年的房屋租赁合同，约定将一栋五层商厦整体出租。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防系统、水电系统未达标的情况下擅自开业。不久，消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

案件历经一审、二审，最终上诉至最高人民法院。争议的核心在于：租赁合同本身有效，但承租方在违法状态下经营，这段时间的租金到底该怎么算。

争议焦点

郊区供销公司主张：合同有效，宇航公司应按约定标准支付全部欠付租金，并承担违约责任。

宇航公司抗辩：出租方未能提供符合消防、电力要求的合格房屋，导致无法正常经营，我方有权行使合同履行抗辩权，停付租金，并要求出租方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但宇航公司在明知房屋存在消防隐患、不具备营业条件的情况下仍强行开业，属于违法履行。对于该违法履行期间的租金，不能按合同约定的正常市场租金标准计算，而应参照房屋的实际使用价值，酌情降低租金标准。同时，宇航公司擅自开业导致的损失由其自行承担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“万能钥匙”。即便对方存在违约行为，你也要先判断自己是否也有过错。本案中，宇航公司明知消防未验收仍开业，自身违法在先，就不能以出租方未完善配套为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准会“打折”。法院认为，合同约定的租金是基于房屋能合法正常使用的前提。如果房屋实际上处于违法经营状态，其使用价值降低，租金也应相应调整。这体现了法律不保护违法履行行为的原则。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同后，如果发现房屋存在消防、电力等安全隐患，或者对方未按约定完成配套设施，一定要先书面催告对方整改，在问题解决前不要擅自开业或使用。否则，你可能要承担违法经营的风险，租金也可能无法按原标准主张。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在租赁合同履行中保留好所有沟通记录和整改通知。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市