商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融机构与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心的部分房产，来抵偿欠该金融机构的1.2亿多元贷款本息。随后，房产开发商省一建城建分公司与这家金融机构签订了商品房预售合同，将商贸中心的四楼、六楼卖给了该金融机构，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。金融机构则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有印章的收据作为证明。开发商认为收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，而且收据上的印章可能存在问题。
争议焦点
开发商认为：双方签订的商品房预售合同从未实际履行，金融机构没有支付过任何购房款，应当解除合同。金融机构则主张：自己通过以房抵债的方式，用华泰公司欠自己的贷款本息冲抵了购房款，已经履行了付款义务，合同有效。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的商品房预售合同。法院认为，本案的核心问题是区分商品房预售合同和以房抵债协议的性质。金融机构与华泰公司之间是借贷和以房抵债的关系，而金融机构与开发商之间是商品房买卖关系。金融机构未能提供充分证据证明其已向开发商实际支付购房款，仅凭一张事后补开的收据不能认定付款事实。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖双方之间的房屋交易，以房抵债是债务人和债权人之间用房产抵偿债务的安排。两者不能混为一谈，更不能因为存在抵债协议就认为购房款已经自动付清。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流向证明。在本案中，金融机构虽然拿出一张收据，但开发商指出该收据是事后补办，且没有对应的银行转账记录或其他付款凭证。法院据此认定付款事实不存在，这是正确的。
第三，实践中，有些当事人会通过"以房抵债"的方式处理债务纠纷，但这种操作需要特别谨慎。如果只是签订一份抵债协议，而没有实际办理房屋过户或支付购房款，一旦出现纠纷，权利可能无法得到保护。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：一是签订商品房预售合同后，务必保留好付款凭证，包括银行转账记录、收据等，避免仅凭一张收据主张权利。二是如果涉及以房抵债，应当及时办理房屋过户登记，否则可能面临风险。文山地区的购房者如有相关疑问，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定不清而遭受损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市