未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否无效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司厚南公司，而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

厚南公司虽然事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地手续和预售许可手续一直不齐全。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应属无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司作为土地使用权人已经出具承诺书认可销售行为，且双方实际履行了合同，大厦也已开始施工，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合建合同有效，责令双方补办土地使用权变更登记手续。但对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同效力问题，法院认定因未取得预售许可证，合同无效，深发公司应返还购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些法定条件，预售合同很可能被认定为无效。本案中深发公司未取得这些证件，是合同无效的主要原因。

第二，土地使用权人出具承诺书，不能替代法定的预售许可手续。即使土地权利人同意销售，开发商仍然需要依法办理预售许可证，否则合同效力存在重大风险。

第三，购房人支付大量购房款后，如果合同被认定无效，虽然可以要求返还购房款，但可能无法获得房屋，而且资金被占用期间也会产生损失。因此，购房前务必核实开发商的证件是否齐全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商是否持有国有土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目是否取得预售许可，避免因证件不全导致合同无效、房款难追的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市