买房贷款未办抵押登记，合同是否有效

买房贷款未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期偿还剩余本息。银行起诉要求解除合同、中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此合同无效。而且中振公司已将涉案房屋抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应为有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等内容，撤销一审涉及担保人责任的部分。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。楼宇按揭是购房人以所购房产的未来权益作为担保向银行贷款，当时国家法律并未规定抵押登记是合同生效的必要条件。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据，只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定，就应认定有效。

第二，抵押登记主要影响的是抵押权能否对抗第三人，而非合同本身的效力。本案中，合同已实际履行，银行发放了贷款，中振公司也接受了款项并部分还款，双方的真实意思表示应当受到保护。

第三，中振公司事后将房屋抵押给案外人广州国投，该抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房，即使暂时没有办理抵押登记，也不意味着贷款合同无效。银行仍然可以依据合同主张权利。建议购房人按约还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。

在文山地区，购房者签订按揭合同后，应尽快配合银行和开发商办理预告登记或抵押登记，以明确各方权利义务，减少后续纠纷风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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