房屋租赁合同违约后租金如何认定

房屋租赁合同违约后租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金逐年递增。双方约定宇航公司要付三笔定金，商厦开业后这些钱冲抵租金。

商厦开业后，消防设施一直没通过验收，供电也不够用，实际只开了部分楼层。后来消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦就此关门。双方因为租金怎么算、谁违约等问题闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经开业，就应该按合同约定的租金标准付钱，不能因为消防问题就不付或少付。宇航公司则认为，供销公司没有把商厦的消防、供电等基础设施弄好，导致无法正常经营，自己有权不付或少付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方都有责任。供销公司没按约定完成消防、供电等配套设施，宇航公司明知条件不具备却强行开业。法院判决宇航公司应当支付实际使用期间的租金，但不是按合同约定的标准，而是参照同地段同类房屋的市场租金水平来认定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是万能的。如果一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但不能无限期拖延，更不能完全否定合同效力。本案中宇航公司明知消防有问题还开业，之后又以消防问题为由拒付租金，法院没有完全支持。

第二，违法履行期间的租金标准不一定按合同来。如果房屋本身存在重大安全隐患，或者不具备合同约定的使用条件，承租人实际使用期间的价值可能低于合同约定的租金，法院会参照市场价酌情认定。

第三，租赁合同双方都要注意履行的合法性。消防、供电等基础设施是出租人的基本义务，承租人也不能为了赶工期而忽视安全。双方都违法，法院就按公平原则各自承担相应责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、供电容量是否满足经营需要。如果发现出租方提供的房屋存在严重安全隐患，不要强行开业，否则可能自己也要承担责任。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于消防问题，建议承租人在合同里明确约定出租方的配套设施义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市