买房合同是预售还是以房抵债如何区分
买房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但这份预售合同签订后，双方并未实际付款和交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，理由是对方从未支付过购房款。而人行清远支行则称，已经通过贷款抵债的方式付清了全部楼款，并出示了一份加盖公章的收据作为凭证。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，对方没有实际支付购房款，合同应当解除。人行清远支行认为：双方的真实意思是以房抵债，贷款本息已经转化为购房款，合同已经履行完毕，收据就是付款证明。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非单纯的商品房预售关系。但鉴于抵债物业至今未交付，开发商也无法继续履行合同，最终判决解除预售合同，同时驳回开发商要求对方承担违约责任的请求，双方各自返还已得利益。
律师分析
第一，判断合同性质要看真实交易背景。本案中双方先有借贷关系，后有抵债协议，最后才签预售合同，不能只看合同名称，要结合全部证据认定真实法律关系。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在履行方式上有本质区别。预售合同需要实际支付购房款，而以房抵债是用已有的债权抵销房款，不需要现金流动。本案中收据虽然存在，但没有对应的银行转账凭证，反而有内部函件说明是“补开收据”，说明付款并非真实。
第三，合同性质不同，法律后果也不同。如果认定为预售合同，开发商可以因未付款要求解除；如果认定为以房抵债，则要看债权是否真实、抵债是否完成。法院最终从整体交易链条出发，认定以房抵债关系成立，但合同因无法继续履行而解除。
王德林律师提示：
购房者或债权人签订以房抵债协议时，务必保留完整的债权凭证和抵债协议原件，并在合同中明确约定房屋交付时间和过户手续。若涉及多个主体或复杂交易，建议委托律师审查合同性质，避免日后产生纠纷。在文山地区，类似以房抵债引发的房屋买卖合同纠纷并不少见，当事人往往因证据不足或合同约定不清而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市