未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将北海市某开发区内的一块土地转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。后来湛江土地总又将该土地转售给另一家公司，但因土地转让合同被法院认定无效，湛江土地总需要退还买家已支付的款项。
湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还其已支付的土地转让款。但一审法院认为湛江土地总起诉时已超过诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：双方合同是真实意思表示，已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效；且湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得土地使用权证，并完成土地出让手续。如果转让方连土地证都没有，转让合同很可能被认定无效。本案中银公司未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，合同无效后的法律后果。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中银公司作为转让方承担主要责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总出具收据后多年才起诉，但法院认定未超过三年诉讼时效。因为诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算，而非从合同签订之日计算。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，以及土地性质是否允许转让。如果土地属于划拨用地或集体土地，需要先办理出让手续才能转让。文山地区的朋友在参与土地交易时，建议委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效造成经济损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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