按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款2000万元。合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同没有办理抵押登记，按当地规定抵押无效，且自己在之后已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按武汉市1999年发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，未办理抵押登记的抵押无效，且自己已将房屋抵押给广州国投并办了登记，宝丰支行的抵押权不应优先。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司需一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未经登记抵押无效，且广州国投的抵押设立在本案按揭之后，且房屋当时未竣工、抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看合同内容是否违反法律强制性规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，也没有损害国家、集体或他人利益，因此应当认定为有效。即使没有办理抵押登记，也不影响合同本身的效力。

第二，按揭和一般抵押在法律上有所区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行以获得贷款，银行对房屋权益享有优先受偿权。不能简单套用一般抵押的登记要求来否定按揭合同的效力。

第三，购房人在已设定按揭权益的情况下，又将同一房屋抵押给第三方，这种“一房二押”的行为风险很大。后设立的抵押如果不符合法定条件，可能被认定无效，购房人还可能面临违约责任。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，即使没有及时办理抵押登记，银行对房屋权益的优先受偿权仍然受法律保护。切勿以为未登记就可以随意处置房屋或另行抵押。在文山地区，涉及按揭贷款的纠纷也时有发生，建议购房人按合同约定及时还款，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖的不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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