房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同，约定宇航公司支付租金、装修并经营。商厦还没通过消防验收，宇航公司就开业了，后来消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因为租金支付和合同履行问题闹上了法庭。

宇航公司认为郊区供销公司没做好水电、消防等配套，导致商厦无法正常营业，所以拒绝支付后续租金。郊区供销公司则说宇航公司擅自开业、拖欠租金，要求解除合同并赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没按约定完成供电增容和消防设施，导致商厦被消防查封，合同无法继续履行，自己有权拒绝支付租金。

郊区供销公司主张：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，是自身原因导致停业，租金应按合同约定全额支付，不能以履行抗辩权为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方对合同违法履行都有责任。宇航公司有权行使履行抗辩权，在郊区供销公司未完成消防、供电等义务前，可以暂不支付部分租金。但停业期间，房屋实际仍由宇航公司占用，应当参照同类房屋市场租金标准支付占用费，而非合同约定的租金。

最终判决：宇航公司按市场租金标准支付停业期间的占用费，双方合同解除。

律师分析

第一，合同履行中，一方未履行主要义务时，另一方可以行使履行抗辩权，暂时停止自己的给付。但抗辩权不能滥用，如果双方都有过错，法院会根据各自责任比例调整。

第二，房屋租赁合同因违法原因处于停业状态，承租人实际仍占用房屋的，不能按合同租金计算，而应参照当地同类房屋的市场租金确定占用费。这是为了避免一方因合同无效或违法履行而获得不当利益。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定双方在消防、水电等行政审批事项上的义务和完成时间。如果对方未履行义务，应及时书面催告并保留证据，避免因自身强行开业或放任违法状态而承担不利后果。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，评估合同履行中的风险点。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市