未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证，购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权归另一家公司厚南公司所有，而深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但该承诺书是在合同签订后近两个月才作出的。而且厚南公司、凯鹏公司和深发公司之间还存在多份项目转让、合作建房的协议，关系非常复杂。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还购房款及利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，三方也签订了合作建房协议，合同应当有效，顺兴公司应当继续履行合同。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该款项。对于顺兴公司与深发公司的商品房购销合同，法院认定深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签合同无效，深发公司应返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国相关法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司在签订合同时未取得这些证件，合同被认定为无效是正确的。

第二，即使事后有土地使用权人出具承诺书表示认可，也不能弥补预售合同在签订时即存在的效力缺陷。合同是否有效，要看签订当时是否具备法定条件，事后补手续不能使无效合同变为有效。

第三，本案还反映出房地产项目转让中的风险。购房者在购买期房时，一定要核实开发商是否取得相关证件，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全，即使已经付款，合同也可能被认定为无效，面临资金损失的风险。

王德林律师提示：

购买商品房时，建议您先查看开发商是否取得"五证"，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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