购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产的全部权益抵押给银行，宝丰支行提供贷款2000万元，贷款期限5年，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同，并要求以抵押的房产权益偿还欠款。中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有本质区别。按揭是购房人将所购房产的权益转让给银行作为还款担保，而抵押是直接以特定财产提供担保。我国当时法律未规定按揭必须登记才能生效，因此不能简单套用抵押登记的规定。

第二，合同效力应依据国家法律、行政法规判断。地方政府规章不能作为否定合同效力的依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，其关于"未经登记抵押无效"的规定与上位法不冲突时可以参考，但不能据此否定合同的整体效力。

第三，本案中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给其他公司，因该抵押所依据的合同未实际履行，且抵押登记时房屋尚未竣工验收，该抵押登记依法无效，不影响按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必及时办理抵押登记手续。虽然未办理登记不影响按揭合同效力，但登记后银行的抵押权才能对抗其他债权人。在文山地区，购房者可以到当地不动产登记中心咨询具体流程，确保自身权益得到充分保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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