购房合同因开发商延期交房能否解除
购房合同因开发商延期交房能否解除
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年7月31日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房。直到1995年6月，深业大厦才通过竣工验收，具备交付条件。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的60天，自己有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因为供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，按照合同约定可以顺延交房日期，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后15日内交付房屋，并向旅游公司支付从1994年7月31日至1995年6月正式供电之日期间的逾期交房违约金，按购房总价款的银行同期贷款利率计算。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司虽然没有在签约时取得国有土地使用权证，但合同签订后陆续取得了用地批复、土地使用权出让合同等文件，法院认定合同有效。这说明，开发商在签约时手续不全，但后续补正的，合同不当然无效。
第二，关于延期交房的免责事由。合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"，包括供电问题等客观障碍，这类情况可以据实顺延交房日期。但顺延的期限应当与实际障碍持续的时间相对应，不能无限期延长。
第三，关于合同解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过60天旅游公司才能解除合同。但法院查明，旅游公司起诉时，供电问题已经解决、房屋已经可以交付使用，合同约定的解除条件尚未完全成就，因此不支持解除合同，但深业公司必须承担逾期交房的违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款。如果开发商以"不可抗力""非其控制因素"为由延期交房，要核实是否有政府部门的证明文件，不能轻信口头解释。在文山地区购房时，建议在合同中明确约定交房日期及逾期违约金的具体计算方式，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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