购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行贷款1.2亿多元，双方签订协议，用广州一处商贸中心的部分商铺抵债。随后，银行与开发商（省一建城建分公司）签订了正式的《房地产预售契约》，将商铺"卖"给银行，总价约1.185亿港元。
但这份合同签订后，银行没有实际付钱，开发商也没有交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，理由是银行根本没付购房款。银行则声称，贷款已经被用来抵了房款，并拿出一张盖了章的收据作为付款证明。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际支付购房款，收据是事后补开的，不能证明付款事实，双方签订的预售合同应当解除。
银行认为：贷款已经通过抵债的方式转成了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
法院最终支持了开发商的诉求，判决解除双方的商品房预售合同。核心理由是：银行虽然与开发商签订了预售合同，但实际交易背景是华泰公司用房产抵债，银行并未向开发商支付任何购房款，收据缺乏对应的付款凭证，不能证明真实付款。
律师分析
第一，合同名称不是关键，交易实质才重要。本案中，双方签的是"商品房预售合同"，但法院审查后发现，这本质上是一份以房抵债的协议，银行没有支付购房款的意思，开发商也没有收到购房款。合同的性质要看双方的真实目的，不能只看合同名称。
第二，收据不等于付款凭证。银行拿出一张收据，但没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据，法院无法认定其真实付款。在房地产交易中，收据只是辅助证据，必须有实际的资金流向才能证明付款。
第三，以房抵债需要三方明确意思表示。如果债务人用房产抵债，债权人、债务人、开发商三方应当签订明确的协议，约定债务消灭、房产过户、购房款支付等事项。本案中，银行与华泰公司签了抵债协议，但开发商并未参与，导致后续纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，购房者或债权人遇到"以房抵债"的情况，务必要求三方共同签署书面协议，明确债务金额、房产价格、过户时间等关键条款。不要轻信口头承诺或事后补开的收据，付款必须通过银行转账等可追溯方式，保留完整的证据链，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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