未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同约定需经原开发商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签证盖章后才生效。但厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，深发公司也按顺兴公司要求修改了设计方案。但当大厦地下室结构完工时，顺兴公司发现该大厦土地使用权多次转让，厚南公司已将资产出售，深发公司没有预售商品房的主体资格，且合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：双方合同是真实意思表示，厚南公司事后也出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司取得合法土地使用权后与深发公司形成合建关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际合作，且诉讼中双方愿意继续合作，故认定合建合同有效。但合同约定厚南公司在大厦未建成时先行取得利润保证金7000万元，显失公平且违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。本案中深发公司未取得相关证件就签订预售合同，存在重大法律风险。

第二，合同约定需经第三方盖章才能生效，这种附生效条件的条款在实践中很常见。如果条件未成就，合同就不生效，当事人不能据此主张权利。本案中厚南公司事后出具承诺书，可以视为对条件的补充或变更，但并不能当然弥补预售许可证缺失的问题。

第三，联营合同中约定一方先行收回利润的条款，如果违反共担风险的原则，可能被认定为无效。当事人在签订合同时应当注意公平性，避免因条款显失公平而影响整体合同的效力。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两份文件是开发商合法销售房屋的前提，缺少任何一份，合同都可能被认定无效，导致购房款难以追回。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目是否取得预售许可，切勿轻信口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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