土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订协议，约定以每亩一定价格购买位于广西北海市的95亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，并拿到了土地界限图。后来，湛江土地总又将这95亩土地转卖给另一家公司，但转卖合同被法院认定无效。

湛江土地总发现，当初卖地的房地产公司其实没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续。这家房地产公司后来注销了，由其开办银行中国银行遂溪支行承担债务。湛江土地总起诉要求返还已支付的转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：房地产公司不具备转让资格，土地性质也不合法，合同应属无效，银行应返还全部款项。银行则认为：双方意思表示真实，合同有效，而且湛江土地总主张权利的时间已经超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行返还湛江土地总已支付的转让款及相应利息。法院认为，房地产公司未取得土地使用权且未办理出让审批，合同无效。同时，湛江土地总的主张未超过诉讼时效，因为从出具收据到起诉的时间在三年内。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需取得土地使用权证，并办理出让或审批手续，否则合同可能被认定无效。本案中，卖地方没有这些条件，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，已收取的款项应当返还。有过错的一方还需赔偿对方损失。

第三，诉讼时效问题需注意。本案中，法院认为从出具收据到起诉未超过三年，因此银行以超时效为由抗辩未获支持。实践中，权利人应及时主张权利，避免因拖延而丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实卖方的土地使用权证和审批手续，避免因合同无效导致损失。如果已经发生纠纷，应尽快收集证据并咨询律师，注意诉讼时效问题。在文山地区，类似案件也常有发生，建议当事人提前做好法律风险防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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