未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋未取得土地使用权证和商品房预售许可证的大楼A座，以4亿多元的价格预售给了顺兴公司。合同约定需原发展商厚南公司等签字盖章才能生效，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，深发公司没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，深发公司是从其他公司手中通过项目转让获得该大楼的开发权，但土地最初属于厚南公司。厚南公司与深发公司后来签订了合作建房协议，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为予以认可，并且项目已经实际开工建设，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司返还该笔款项。最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下盲目卖房。

第二，即使开发商事后补办了部分手续，或者有第三方出具承诺书，也不能使原本无效的预售合同变为有效。合同效力应当以签订时的法律状态为准，这是司法实践中的一贯原则。

第三，购房人如果在签订合同时发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。如果开发商已经将资金用于项目建设，购房人可能面临追款困难，因此事前审查比事后维权更重要。

王德林律师提示：

购买商品房尤其是预售房时，务必查验开发商的五证是否齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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