房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司建好一栋商厦，与宇航公司签订租赁合同，约定整栋楼租给宇航公司经营，租期20年，租金逐年递增。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，并开始装修、开业。

但商厦的消防、供电系统一直未达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付拖欠的租金。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金。宇航公司认为：房屋存在严重消防隐患，不具备合法营业条件，郊区供销公司未履行提供合格房屋的义务，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但房屋因违法状态（未通过消防验收）无法正常使用，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付此期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付该期间的租金，双方按实际使用情况结算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时不履行自己的义务。本案中郊区供销公司未能提供合格房屋，宇航公司有权拒付租金。

第二，房屋租赁合同有效，不等于出租方可以免于提供合格房屋的义务。即使合同已经公证，出租方仍须确保房屋符合消防等法定要求，否则承租方可以依法抗辩。

第三，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、房屋状况等因素综合确定，避免一方因对方违约而获利或受损。

王德林律师提示：

承租房屋前，建议先核实房屋的消防、水电等设施是否合法合规，特别是用于经营时。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租方整改。在文山地区，不少商铺租赁纠纷也源于消防问题，建议在合同中明确约定出租方对房屋安全的保证义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市