按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司从泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

后来中振公司未能按期还款，宝丰支行起诉要求解除合同、偿还欠款。中振公司提出抗辩，认为该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市地方规定，应当认定为无效合同。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效。此外，中振公司已将争议房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。抵押登记不是合同生效的必要条件，中振公司后续抵押不能否定在先按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院认为，按揭合同是在平等自愿基础上签订，内容不违法，也不损害国家、集体和他人合法权益。虽然武汉市地方规定要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未经登记抵押无效，且楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与传统的抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，这种模式在商品房买卖中很常见。法院在审理时更看重合同是否真实、自愿，以及是否违反国家强制性规定，而不是机械地套用地方规章。

第二，抵押登记主要影响的是抵押权能否对抗第三人，而不是决定合同本身是否有效。本案中，虽然未办理登记，但合同对签约各方仍有约束力，银行仍可主张权利。后续设立的抵押如果存在瑕疵，也不能否定在先合同的效力。

第三，对于购房者和银行来说，签订按揭合同后应当及时办理抵押登记，这样可以更好地保护自身权益。如果因开发商或购房人原因无法办理登记，银行依然可以依据合同追索欠款，但执行时的优先顺序可能受影响。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当按约定及时办理抵押登记手续，避免因手续不全产生争议。如果遇到开发商拖延或银行要求不明确，建议保留好合同、付款凭证等材料。在文山地区，购房者如果对按揭合同效力有疑问，可以咨询专业律师，避免因不了解法律风险而陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市