房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，和宇航公司签了15年租赁合同。合同约定，宇航公司先付定金，租金逐年递增，商厦装修由双方分担。但商厦开业后，消防设施一直没通过验收，供电也不足，导致商厦被消防部门责令停业。宇航公司认为供销公司没履行好配套设施义务，拒绝支付全部租金；供销公司则坚持按合同要钱，双方闹上法庭。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没按约定解决消防、供电问题，导致商厦违法营业并被迫停业，自己有权拒绝支付租金。供销公司反诉认为：合同已经履行，宇航公司实际使用了房屋，应按合同约定的租金标准付钱，不能以设施问题为由不付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方合同有效，但供销公司未完成消防、供电等配套义务，构成违约。宇航公司虽然有权行使履行抗辩权，但已实际使用房屋，不能完全不付租金。法院酌情按合同约定租金的70%计算实际使用期间的租金，未使用期间不付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“不付钱”的绝对理由。如果一方已经部分履行，另一方实际受益，法院会平衡双方利益，不会支持完全拒付。第二，违法履行期间（比如消防未验收就营业）的租金标准，不能简单按合同约定执行。法院会考虑房屋实际使用价值、违约程度等因素，合理调整。第三，租赁双方应重视消防、供电等法定前置条件，否则不但面临行政处罚，租金争议也难按原合同解决。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，务必明确配套设施交付时间和标准。如果对方未履行，要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询律师评估履行瑕疵程度，再决定是否行使抗辩权，避免因不当拒付被反诉违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市