商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场与华泰公司签订抵债协议，华泰公司欠金融市场贷款本息1.2亿余元，双方约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述房产以港币1.185亿元出售给金融市场。

合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。金融市场声称已用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提供了一张1.185亿港元的收据。但开发商否认收到款项，称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，但金融市场未按约定支付购房款，构成违约，应解除合同。

金融市场主张：双方之间实际是以房抵债关系，金融市场已通过贷款抵销的方式付清了购房款，合同已履行完毕，不应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。金融市场未能提供充分证据证明已支付购房款，其提供的收据缺乏付款凭证佐证，不能认定已履行付款义务。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，合同性质的判断是本案的关键。商品房预售合同与以房抵债合同在性质上完全不同。预售合同是买卖关系，买方支付房款，卖方交付房屋；而以房抵债是债务清偿关系，用房屋抵偿已有债务。两者在履行方式、权利义务上都有本质区别。

第二，合同当事人应当严格按照合同约定履行义务。本案中，金融市场虽然主张已通过贷款抵楼款方式付款，但无法提供银行转账凭证、进账单等付款证据，仅凭一张收据难以证明实际付款。法院最终认定其未履行付款义务，符合证据规则。

第三，在签订类似合同时，当事人应当明确合同性质，避免产生混淆。如果确实是以房抵债，应当在合同中明确约定抵债关系，并保留完整的债权债务凭证和抵债协议。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，务必保留好付款凭证，包括银行转账记录、收据、发票等。如果涉及以房抵债，最好单独签订抵债协议，并在预售合同中明确约定抵债金额和付款方式，避免日后产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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