楼宇按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年前后，中振公司向泰合公司购买了一处商业楼的部分楼层，总价款数千万元。付款方式约定为银行按揭贷款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房产的权益抵押给银行作为担保，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续支付了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行多次催收无果，便将中振公司告上法庭，要求解除贷款合同，并以抵押房产的权益来清偿剩余欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府关于房地产抵押登记的规定，因此合同中的抵押条款无效，整个按揭合同也应无效。而且，中振公司后来还将同一房产抵押给了另一家银行（广州国投）并办理了登记，宝丰支行不能优先受偿。

宝丰支行则认为：合同是三方自愿签订的，内容不违法，且已实际履行，应当有效。抵押登记问题不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中关于解除贷款合同、中振公司一次性还本付息、以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行的内容。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后来将同一房产抵押给另一银行的行为，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才能生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是自愿签订、内容不违法，就应认定为有效。

第二，未办理抵押登记不影响合同效力，但会影响抵押权对抗第三人的效力。也就是说，虽然合同有效，但如果未登记，银行对抵押物的优先受偿权可能无法对抗其他已经登记的抵押权人。本案中，因后设立的抵押未实际履行，法院才认定不影响银行的优先受偿权。

第三，购房者或贷款人应当注意，按揭贷款合同签订后，及时办理抵押登记非常重要。这不仅能让银行放心放款，也能让购房者明确自己的权利义务，避免日后因登记问题引发纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到按揭贷款或抵押担保方面的法律问题，建议在签订合同时就咨询专业律师，确保合同条款合法有效。贷款后要按时还款，避免因逾期导致银行起诉解除合同、拍卖房产。如果已经发生纠纷，应尽快收集合同、还款记录等证据，积极应诉或协商解决。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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