房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。商厦建成后，宇航公司开始装修并准备开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，下达了停业整改通知。双方因此发生纠纷，宇航公司不再支付租金，供销公司则起诉要求支付拖欠的租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，因此自己有权拒绝支付租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，应当按合同支付租金，消防问题不是不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下营业，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院认定，宇航公司不需要支付停业期间的租金，但已实际使用期间的部分租金仍需按合理标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同主要义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未完成供电和消防系统，直接影响了商厦正常营业，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定计算。房屋租赁合同在违法履行期间，承租人实际使用房屋但无法正常经营的，法院会根据公平原则，酌情确定合理的租金数额，而不是机械地执行合同约定。

第三，租赁双方都应当重视消防等强制性规定。未经消防验收就投入使用，不仅面临行政处罚，还会引发民事纠纷，导致租金无法收回、经营中断等严重后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务和完成时间，例如供电容量、消防验收等关键事项。如果对方未履行这些义务，承租方可以依法行使抗辩权，但建议先书面催告并保留证据。在文山地区，我们处理过多起类似租赁纠纷，建议双方在签约前对房屋的合规性进行核查，避免陷入违法履行的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市