未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权实际上属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。顺兴公司后来发现这一情况，认为深发公司没有卖房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且项目已经实际开工建设，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。没有这些证件的，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，事后追认不能完全弥补主体资格缺陷。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但深发公司本身从未取得合法的预售资格，这是无法通过他人追认来补正的。购房者不能轻信开发商所谓的“手续正在办理中”的说辞。

第三，购房者付款前应当主动核实开发商的证件情况。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门查询商品房预售许可证信息，避免因开发商手续不全而导致合同无效、资金受损的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否取得“五证”，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款。在文山地区，购房者还可以委托律师对开发商的资质进行尽职调查，从源头防范风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市