按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也向泰合公司出具了收到全部购楼款的收条。

此后中振公司陆续偿还部分贷款本息，但剩余本金及利息未按时归还。宝丰支行多次催讨无果，遂起诉要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市当时施行的房地产抵押管理办法，未经抵押登记的抵押无效，且其已将争议房屋抵押给另一家公司并办理了登记，因此本案按揭合同无效。宝丰支行则认为，按揭合同是三方自愿签订且已实际履行，应当有效，中振公司的抵押行为发生在后，不能否定本案合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。核心理由是：楼宇按揭不同于一般财产抵押，仅因未办理抵押登记不能认定合同无效；且中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，银行取得的是对房屋权益的优先受偿权，而非传统意义上的抵押权。即使未办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示且不违法，合同仍然有效。

第二，未办理抵押登记不影响合同效力，但可能影响银行对房屋的优先受偿权。在实务中，银行应尽快办理抵押登记，以取得对抗第三人的效力。如果购房人将房屋再次抵押给他人并办理了登记，银行可能无法优先受偿。

第三，购房人不能以自己后续的抵押行为来否定在先的按揭合同效力。本案中，中振公司先与银行签订按揭合同，后又将同一房屋抵押给其他公司，这种“一女二嫁”的行为不能否定在先合同的效力，银行仍享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。银行在发放贷款后也应及时办理登记，保障自身权益。如果您在文山地区遇到类似按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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