开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司延期交房的主要原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费支付等事项。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，应当据实延期交房。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于不可抗力和其不能控制的因素，交房期限应当顺延，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持原二审判决，认定商品房买卖合同有效并继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并按银行贷款利率向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（从合同约定交房日起至正式供电之日止）。
律师分析
第一，合同解除权的行使有条件限制。本案中，虽然深业公司存在逾期交房行为，但旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，且深业大厦已经竣工验收可以交付使用，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行。
第二，"非所能控制的事件"不等于免责。深业公司以供电问题为由主张延期交房，法院认定供电问题确实属于其不能控制的因素，但仅将此作为交房期限顺延的依据，并未免除其逾期交房的违约责任，仍需支付违约金。
第三，购房者要关注合同约定的解除条件。在商品房买卖合同中，通常会约定逾期交房超过一定天数（如90天）购房者才有权解除合同。如果未达到解除条件，法院一般会支持继续履行合同，购房者只能主张违约金。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的条件和时间。如果开发商逾期交房，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，购房者遇到类似问题可以咨询专业律师，避免因错过解除合同的条件而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市