开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同。旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了全部购房款。但深业公司未能按时交房，原因是供电问题、施工中遇到异常困难等。旅游公司认为深业公司构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是由于不可抗力和非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，其有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电问题等不可控制因素，根据合同约定可以顺延交房日期，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持一审判决第三项，撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为合同有效并继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同效力问题。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但法院认定合同有效。根据最高人民法院相关司法解释，在《房地产管理法》施行前，已签订合同且实际履行，未办理土地使用权证不影响合同效力。但需注意，现行法律下，开发商未取得土地使用权证，合同可能被认定无效。
第二，逾期交房的违约责任认定。合同约定因不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难及非开发商所能控制的事件可延期交房。法院认定供电问题属于非开发商所能控制的事件，因此交房日期可顺延至正式供电之日。购房者若要主张解除合同，需证明逾期交房超过合同约定的宽限期。
第三，解除合同的条件。本案中，旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，且房屋已竣工验收可交付使用，法院从促进交易完成的角度判决继续履行合同。这提示购房者，在主张解除合同前，应仔细核对合同约定的解除条件是否已经成就。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是"非开发商所能控制的事件"等模糊表述。如开发商以供电、市政配套等问题延期交房，需审查是否有政府部门的证明文件。文山地区的购房者若遇到类似纠纷，建议保留好合同、付款凭证、催告函件等证据，及时咨询专业律师评估解除合同的可行性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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