购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东省中振投资有限公司向武汉泰合房地产开发公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行及泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，获得贷款数千万元，泰合公司承担担保责任。银行按约发放了贷款，中振公司也向开发商付清了全部购房款。

但中振公司在偿还部分贷款本息后，因资金问题停止还款。银行多次催收未果，起诉至法院，要求解除按揭贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规章，房地产抵押必须办理登记，未登记则抵押无效，因此整个按揭贷款合同应归于无效。银行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记只是公示手续，不影响合同本身的效力。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审法院的主要判决：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息。如果中振公司不能清偿，银行有权对抵押房屋的拍卖价款优先受偿。同时，法院撤销了一审中涉及担保人责任的判决，因为银行并未起诉担保人。

律师分析

第一，按揭合同未办理抵押登记，并不当然导致合同无效。我国法律并未规定抵押登记是合同生效的必要条件，登记主要影响的是抵押权能否对抗第三人。本案中，合同是三方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院认定有效是正确的。

第二，楼宇按揭与一般财产抵押有所不同。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保，在房屋未建成或未取得产权证时，无法办理传统意义上的抵押登记。如果仅因未登记就否定合同效力，将导致大量按揭贷款关系处于不稳定状态，不利于市场交易安全。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续。虽然未登记不影响合同效力，但登记后银行享有优先受偿权，能有效保护银行权益，也利于购房人顺利获得贷款。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议及时咨询专业律师，明确合同效力及各方权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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