商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心的部分商铺来抵偿欠金融公司的约1.2亿元贷款本息。随后，开发商省一建城建分公司与金融公司签订了商品房预售合同，将上述商铺出售给金融公司，合同总价约1.185亿港元。
但合同签订后，双方都没有实际履行。开发商认为金融公司没有付过一分钱购房款，金融公司则拿出一张盖有项目开发部收款章的收据，声称已经用贷款抵清了楼款。开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：金融公司从未实际支付购房款，双方签订的只是形式上的预售合同，实际是华泰公司与金融公司之间的以房抵债关系，因此商品房预售合同应解除。
金融公司主张：自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部楼款，有收据为证，开发商应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿欠金融公司的债务，金融公司与开发商签订的商品房预售合同只是实现抵债目的的手段，并非真实的商品房买卖关系。法院判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质的判断不能只看表面名称，更要看当事人的真实意思和实际履行情况。本案中，双方签订预售合同的背景是华泰公司欠金融公司巨额债务，金融公司并没有实际支付购房款，所谓"收据"也是事后补开，缺乏付款凭证佐证，因此不能认定为真实的商品房买卖。
第二，以房抵债合同和商品房预售合同在法律上有本质区别。以房抵债的核心是债务人用房产抵偿债务，债权人并未实际出资购买；而商品房预售合同的核心是购房人支付购房款，开发商交付房屋。两者在法律后果、税费承担、违约处理等方面都不同。
王德林律师提示：
签订合同时要明确交易的真实性质，避免将"以房抵债"写成"商品房买卖"，否则可能引发履约纠纷。在文山地区，类似因债务抵偿引发的房产合同纠纷并不少见，建议当事人在签署此类协议前咨询专业律师，明确合同条款和权利义务。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市