未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定，该合同必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签字盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但厚南公司事后仅出具了一份“承诺书”，同意对深发公司的销售行为予以认可。后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：双方已经实际履行合同，且厚南公司事后出具了承诺书，应当认定合同有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个核心条件：一是开发商已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。缺少任何一个条件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具的“承诺书”并不能弥补合同效力问题。因为合同无效是自始无效，事后追认不能改变合同签订时就已经存在的违法事实。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易签订合同并支付大额款项，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，应主动要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，部分楼盘存在证件不全就对外销售的情况，建议购房者务必核实清楚再付款。如果发现开发商证件不全，应及时咨询律师，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市