购房按揭未办抵押登记是否影响合同效力

购房按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司以所购房屋权益作为抵押担保。

合同签订后，宝丰支行依约发放了贷款，中振公司偿还了部分本息，但后来未能按期还款。宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以房屋未办理抵押登记为由主张合同无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，合同应属无效。宝丰支行认为：合同系双方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应为有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款及宝丰支行对抵押物享有优先受偿权的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，仅凭未办理抵押登记不能认定合同无效。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋权益作为担保向银行贷款，银行在贷款还清前对房屋享有一定权利。当时法律未规定抵押登记为合同生效要件，因此不能以未登记为由否定合同效力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的法律依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不能与上位法冲突。在国家法律未规定抵押登记为生效要件的情况下，法院不支持以地方规章否定合同效力。

第三，双重抵押的处理。中振公司在按揭后又将同一房屋抵押给广州国投，但因该抵押设立在后且抵押合同未实际履行，不影响在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房按揭务必及时办理抵押登记，避免因权属不清引发纠纷。如您在文山地区遇到类似按揭贷款问题，建议在签订合同前咨询专业律师，明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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