房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期10年，年租金第一年100万元，之后逐年递增。双方还约定，商厦外部装修和供电等配套由供销公司负责。

1994年商厦开业后，因供销公司未完成供电增容和消防系统，导致商厦存在重大火险隐患。1995年消防部门责令停业整改，商厦从此停业。双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电和消防配套，导致商厦违法经营并被责令停业，属于根本违约，应免除停业期间的租金。供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业经营，应按合同约定支付租金，不能因消防问题拒付。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同有效，但供销公司未完成消防和供电配套，导致商厦违法经营，宇航公司可以行使合同履行抗辩权。停业期间的租金不能按合同约定的标准计算，应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行义务，导致合同无法正常履行时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中供销公司未完成消防和供电配套，宇航公司有权暂不支付全额租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间，租金不能按原合同标准计算。因为违法经营期间，承租人的实际收益和经营环境发生重大变化，继续按原标准支付租金显失公平。法院参照市场租金标准调整，体现了公平原则。

第三，签订租赁合同时，双方应明确约定配套设施完成的时间和标准，以及违约责任。如果一方未完成配套义务，另一方应及时书面催告并保留证据，必要时可依法解除合同。

王德林律师提示：

在文山地区处理房屋租赁纠纷时，建议承租人在签订合同前实地查看房屋的消防、水电等配套设施是否完备，并约定明确的交付标准和验收程序。如果出租人未按约定完成配套，导致房屋无法正常使用，承租人应及时书面提出异议并保留证据，必要时可向法院申请减免租金或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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