未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人实际上是厚南公司，而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求返还购房款及利息，于是向法院起诉。

案件还涉及多个公司之间的复杂转让关系。深发公司从凯鹏公司手中受让了项目，但项目土地一直登记在厚南公司名下。厚南公司虽然出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，工程也按进度施工，而且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

法院核心理由是：商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法律为保护购房人权益设定的强制性条件。深发公司不具备这些条件，合同自始无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性有严格的法律门槛。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，合同都可能被认定无效。购房人在签订预售合同时，一定要核实这些证件是否齐全。

第二，即使开发商事后补办手续或获得其他方认可，也不能改变合同签订时即违法的事实。本案中，厚南公司虽然出具了承诺书，但深发公司签订合同时没有预售许可证，法院仍认定合同无效。这提醒购房人，不能轻信开发商的承诺或事后补救，关键要看签约时的法定条件是否具备。

第三，无效合同的法律后果是返还财产。合同被认定无效后，开发商应当返还已收取的购房款，并赔偿购房人的利息损失。购房人如果发现开发商证件不全，应当及时主张权利，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，必要时可以到当地住建部门核实。如果您在文山地区遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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