房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，就和宇航公司签了租赁协议，租期20年。双方约定，由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。协议签好后，宇航公司付了定金，商厦也封了顶。

但问题出在供电和消防上。供销公司申请增容没成功，商厦实际用电量远不够用。消防设施也没到位，商厦没通过消防验收就强行开业了。结果消防支队检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改，还对双方都罚了款。商厦停业后，双方因为租金怎么算、谁违约等问题闹上了法院。

争议焦点

宇航公司认为，是供销公司没做好供电和消防，导致商厦无法正常经营，所以自己有权拒绝支付租金，还要求供销公司赔偿损失。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦并开业了，就应该按合同付租金，不能因为消防问题就不给钱。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行期间，因为消防不达标，商厦被责令停业，这段违法经营期间不能按正常租金标准计算。法院综合考虑了双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定了一个较低的租金标准，而不是完全按合同约定的高租金来算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果对方违约，你可以暂时拒绝履行自己的义务，但必须是针对同一合同义务，而且违约要比较严重。本案中，供电和消防问题确实影响了经营，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全不付。

第二，违法履行期间的租金标准要合理。房屋租赁合同如果处于违法状态，比如消防不达标就营业，法院不会完全支持合同约定的高租金。因为法律不保护违法利益，但承租人实际使用了房屋，也要支付合理的使用费。法院会参照市场行情、双方过错来调整。

第三，消防验收是开业的前置条件。不管是房东还是租客，都要确保房屋符合消防要求再营业。否则一旦被查，不仅可能被罚款停业，还会引发租金纠纷，双方都吃亏。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，特别是涉及消防、供电等公共安全问题的，建议在签合同前就明确约定这些配套设施的交付时间和标准。如果对方没做到，要及时书面催告并保留证据，不要强行开业。否则一旦被查处，租金损失可能自己承担。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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