买到手的土地面积缩水怎么办
买到手的土地面积缩水怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了合同，置地公司付了款，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时，发现证上标明的面积和实际能用的面积不一样——少了上千平方米。
原来，这块土地中有部分是城市道路，道路宽度被标错了，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。置地公司找发展公司协商退款或补偿，对方不同意，于是打起了官司。
争议焦点
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不准确，而且城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司应返还多收的钱并赔偿损失。
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应有效，不应赔偿。
法院判决
一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的土地转让金、赔偿设计勘察费等损失。发展公司不服上诉，最高人民法院审理后维持了一审判决，仅调整了诉讼费的分担。
核心理由：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法，这部分转让无效。发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。
律师分析
第一，城市道路等市政设施不能作为私人交易的标的。即使合同中包含了这些面积，法律上也是无效的，买方不能取得所有权或使用权。
第二，土地转让中，卖方有义务提供准确的土地信息。如果卖方提供的图纸或资料不准确，导致买方无法按预期使用土地，卖方要承担赔偿责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分可履行的部分和违法的部分，合法的部分可以继续履行，违法的部分则要返还或赔偿。
王德林律师提示：
购买土地或房屋前，请务必核实规划部门的官方坐标图，不要仅凭卖方提供的示意图或位置图就签合同。在文山地区，类似因图纸不准确引发纠纷的情况并不少见，建议买方在签约前委托专业律师或测绘机构核实土地实际状况，避免面积缩水。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市