开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，一家旅游公司与一家房地产公司签订了商品房预售合同，约定旅游公司购买某大厦的房屋，总价款为数百万元。合同约定，开发商应在1994年底前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司可以解除合同。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但开发商直到1996年才完成房屋验收并具备交付条件。旅游公司因此起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

开发商辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等非自身能控制的原因，依据合同约定可以顺延交房日期。双方对延期原因和合同是否应当继续履行产生了严重分歧。

争议焦点

旅游公司认为，开发商逾期交房超过合同约定的天数，已构成根本违约，自己有权解除合同并要求退还全部购房款及利息、双倍返还定金。开发商则认为，延期交房是由于供电部门的延误等不可归责于自身的原因，按照合同约定可以顺延，因此不构成违约，合同应当继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司解除合同的主张，判令开发商返还购房款本息并双倍返还定金。但二审法院改判，认为合同约定的解除条件尚未成就，开发商延期交房的部分原因属于合同约定的可顺延情形，因此合同应当继续履行，但开发商需支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款计算利息）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

律师分析

第一，合同约定的解除条件是否成就，是判断能否解除合同的关键。本案中，法院认为合同约定的“逾期交房超过一定天数可解除合同”的条件，在计算时应当扣除合同约定的可顺延期间，因此旅游公司起诉时解除条件尚未满足。

第二，开发商延期交房的原因中，供电问题的确属于“非深业公司所能控制的事件”，可以据实顺延交房日期。但顺延之外的其他延期天数，开发商仍需承担违约责任。

第三，购房者如果遇到开发商延期交房，不要急于起诉解除合同，应当先审查合同中对延期交房的免责条款和解除条件的具体约定，计算清楚是否真的达到了解除标准。如果条件未成就，继续履行合同并主张违约金可能是更稳妥的选择。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，要特别关注延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以“不可抗力”“政府原因”等理由延期，应当要求其提供相应证明文件，并保留好所有付款凭证和沟通记录。在文山地区，类似纠纷中购房者往往因为对合同条款理解不清而错过最佳维权时机，建议在起诉前咨询专业律师进行合同审查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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