未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司销售该房产时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。

法院查明，厚南公司是该地块的合法土地使用权人，深发公司虽与厚南公司有合作建房协议，但并未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。深发公司后来还将该项目的土地使用权抵押给银行获取贷款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。深发公司则认为：双方签订的合同是真实意思表示，且已实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。最高人民法院二审后，重点审查了商品房预售合同的效力问题，最终认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反了法律强制性规定，合同应为无效。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件，预售合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商应返还购房款。本案中，深发公司收取了顺兴公司5000万元购房款，因合同无效，深发公司负有返还义务，并应支付占用资金期间的利息。

第三，购房人要注意审查开发商的证件。在购买期房时，最直接的保护就是要求开发商出示"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，购房人应谨慎签约，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，签约前务必核实开发商是否取得预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门网站查询楼盘预售许可信息。如果发现开发商无证销售，可以要求解除合同并主张返还已付款项，必要时通过诉讼维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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