房产公司逾期交房 购房者能否解约退款
房产公司逾期交房 购房者能否解约退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋，总价款为人民币数百万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。
深业公司延迟交房的原因主要是供电问题：公司与电业局签订了供电协议并支付了相关费用，但由于电业局未能及时落实供电设施，导致大厦迟迟无法通电。直到1995年，供电问题才得到解决，大厦才通过竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：延迟交房是因为供电问题，这属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，符合延期交房条件，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院黑龙江省高级人民法院判决支持旅游公司解除合同的请求。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并赔偿旅游公司自逾期之日起至正式供电之日止的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
核心理由：供电问题确实属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期交房。旅游公司起诉时，合同约定的终止条件尚未出现，大厦已可交付使用，因此合同应当继续履行。
律师分析
第一，合同约定的"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"是判断开发商是否违约的关键。本案中供电问题由电业局而非开发商导致，法院认定属于可延期事由，因此开发商不构成根本违约。
第二，购房者能否解除合同，要看是否满足合同约定的解除条件。本案合同约定逾期交房超过一定天数才能提出终止，而旅游公司起诉时该期限尚未届满，因此法院不支持解除合同。
第三，即便开发商不构成根本违约，逾期交房仍要承担违约责任。本案中深业公司虽未构成根本违约，但仍需按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的利息损失。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除条款，明确哪些情形属于开发商可延期的事由，以及逾期多少天才能解除合同。在文山地区，商品房买卖合同纠纷较为常见，建议购房者保留好付款凭证和交房通知等证据，一旦发生争议及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市