按揭购房合同未办抵押登记是否有效

按揭购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供了贷款。中振公司支付了部分贷款本息后，剩余款项未能按期偿还，宝丰支行因此起诉要求解除合同并追讨欠款。

在诉讼中，中振公司主张该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应属无效。同时，中振公司称其已将涉案房屋抵押给了另一家广州公司，并办理了抵押登记，认为宝丰支行的抵押权不能优先于该公司的权利。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效。宝丰支行则主张，双方自愿签订的合同合法有效，且已实际履行，不能仅因未办登记就否定合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决维持了一审关于合同有效的认定，确认按揭合同合法有效，中振公司应一次性归还欠款及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。同时，法院撤销了一审中涉及担保人责任的判决项。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。我国当时法律并未规定抵押未登记即无效，地方规章不能作为否定合同效力的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，且双方自愿签订并实际履行，就应认定为有效。

第二，房屋抵押登记的时间顺序很重要。本案中，中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给另一家公司，该后设抵押因房屋未竣工验收且相关贷款合同未实际履行，登记效力存在瑕疵，不影响银行在先的按揭权利。

第三，购房人未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性偿还剩余本息。法院可以判决以抵押物拍卖价款优先受偿，这保障了银行的债权安全。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应重视合同签署和抵押登记手续，及时办理登记能有效保护各方权益。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，不少购房者因未及时办理抵押登记而引发争议，值得引以为戒。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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