开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1995年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，旅游公司则按约支付了定金和部分购房款。
然而，深业公司因供电问题未能按期交房，直至1997年才完成房屋验收。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为施工中遇到不可抗力因素，符合合同约定的延期条件。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，根据合同约定，逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：延期交房是因供电问题等非自身所能控制的事件导致，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。最高人民法院二审后改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款计算利息）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效。这是因为在《城市房地产管理法》施行前，相关司法解释规定，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，且事后能补办手续，合同就有效。购房者不能仅因开发商缺少某个证件就主张合同无效。
第二，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者可以解除合同。但法院查明，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就（即逾期天数未达到约定标准），且房屋已建成可交付，因此不支持解除合同。这提醒购房者，要严格按合同约定行使解除权。
第三，延期交房的免责事由。深业公司主张供电问题属于合同约定的“非其所能控制的事件”，法院对部分延期时间予以认可，但对其余逾期时间仍认定违约。开发商不能随意扩大免责条款的范围，必须提供充分证据证明事件确实无法预见、无法避免且无法克服。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房时间、逾期责任和解除合同的条款。如果开发商逾期交房，建议先计算逾期天数是否达到合同约定的解除条件，同时保留好催告交房的书面证据。在文山地区，如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，评估合同解除的可能性与风险，避免盲目起诉导致败诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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