房产按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

房产按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款。但中振公司后来未能按期还清剩余贷款，银行起诉要求解除合同、由中振公司以房屋权益偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，应认定为无效合同。另外，中振公司还称，其已将该房屋抵押给了另一家公司（广州国投），并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效，且银行不能对抗已办理登记的广州国投的抵押权。宝丰支行则认为，按揭不同于一般抵押，不因未登记而无效，且中振公司后来的抵押发生在按揭之后，不影响银行的权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有第一受偿权等判项，仅撤销了涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律法规，已实际履行，应为有效。按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人将所购房屋的权益作为担保向银行贷款，这种模式与传统的财产抵押有区别。我国当时法律并未规定按揭必须办理登记才生效，因此不能仅依据地方规章认定合同无效。

第二，购房人如果已经将房屋抵押给其他债权人，且该抵押发生在按揭之后，一般不能对抗先成立的按揭权。法院会审查抵押的真实性和时间先后，保护先设立的担保权利。

第三，对于购房人来说，按揭合同是否有效，主要看合同内容是否违反法律强制性规定、是否真实自愿。即使未办理抵押登记，银行仍有权要求购房人还款，并可就房屋权益主张优先受偿。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应尽量配合银行完成抵押登记手续，避免日后产生争议。如果遇到按揭合同纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利和义务。在文山地区，类似按揭贷款纠纷的处理也遵循上述法律原则，购房人和银行都应当注意合同签订和履行的规范性。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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