房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金也约定得很具体。但商厦还没通过消防验收，宇航公司就急着开业了。后来消防部门查出重大隐患，责令停业，商厦就一直空着。双方因为租金该不该付、该付多少闹上了法庭。

实际上，商厦的用电、消防等配套设施一直没到位，双方多次开会议定解决办法，但问题始终没解决。宇航公司付了一部分租金后就不再付了，郊区供销公司则起诉要求宇航公司继续支付租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，租赁合同已经生效，宇航公司实际使用了房屋，就应该按合同约定的租金标准付钱。宇航公司则认为，商厦存在严重消防隐患，不具备合法经营条件，郊区供销公司没有提供符合约定的房屋，自己有权拒绝支付租金，并且要求对方赔偿装修等损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，属于违法履行。法院没有支持按原合同租金标准计算，而是根据房屋的实际使用价值，参照当地同等房屋的租金水平，酌情确定了宇航公司应支付的租金数额，并驳回了双方的其他诉求。

律师分析

第一，合同有效不等于可以违法履行。房屋租赁合同签订后，双方都必须遵守消防、规划等强制性规定，不能为了赚钱就冒险经营。违法经营期间，不能按合同约定的高租金来算，只能按房屋实际使用价值来补偿。

第二，行使抗辩权要有依据。宇航公司以房屋存在消防隐患为由拒绝支付租金，法院部分支持了这种抗辩，但前提是宇航公司必须证明自己确实无法正常使用房屋，而且自身没有过错。

第三，违约责任和违法责任要分开。双方在合同履行中的违约行为，和违反消防法规的行政责任是两回事。法院在处理租金争议时，只解决民事赔偿问题，消防处罚由行政机关另行处理。

王德林律师提示：

租赁房屋前，一定要核实房屋是否通过消防验收、取得相关证照，不能只看合同条款。如果发现对方提供的房屋不符合安全条件，应及时书面要求整改，并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因违法经营导致租金无法收回或承担额外责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市