商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额与欠款相同。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但这份合同实际上并未实际付款，清远金融市场提供的收据是事后补办的，也没有对应的付款凭证。省一建城建分公司起诉要求解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方之间是以房抵债关系，贷款本息已经通过抵债方式支付了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
法院认定本案实际上是华泰公司以房产抵偿对人行清远支行的债务，省一建城建分公司与人行清远支行签订的预售合同只是实现抵债目的的形式，并非真实的商品房买卖关系。法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要结合签约背景、履行情况等综合认定。本案中，先有抵债协议，后有预售合同，且无实际付款，实质是债务清偿关系。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上不同。以房抵债中，债权人获得房产是用于清偿债务，而非一般的购房行为，双方的权利义务需要根据债务关系来确定。
第三，开发商为他人债务出具收款收据，可能承担相应法律责任。本案中省一建城建分公司配合出具了收据，即使未实际收款，也可能被认定为对债务事实的确认。
王德林律师提示：
买房时如果遇到"以房抵债"的情况，要仔细审查合同背后的真实法律关系。在文山地区，曾有当事人因不了解以房抵债与正常购房的区别，导致后续产权纠纷。建议在签约前要求对方明确说明房款支付方式，并保留好所有付款凭证，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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