土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）与一家房地产公司签订协议，购买位于广西北海市的95亩土地使用权，并支付了部分款项。随后，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司。但后来，湛江公司与下家的转让合同被法院认定无效，湛江公司不得不返还已收到的转让款。

此时，湛江公司发现，最初卖地给它的那家房地产公司已经注销，而这家公司是由中国银行遂溪支行开办的。湛江公司于是起诉银行，要求返还当初支付的土地转让款。银行方面则提出，双方已经结清款项，而且湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。

争议焦点

本案的核心争议有两个：一是双方签订的土地转让合同是否有效；二是湛江公司起诉是否超过了诉讼时效。湛江公司主张合同无效，因为卖地的一方没有取得土地使用权，也没有办理审批手续。而银行则认为合同有效，双方已经钱货两清，而且湛江公司起诉太晚了，不应得到法院支持。

法院判决

最高人民法院经审理后判决：撤销一审判决，认定土地转让合同无效，银行需返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，卖地一方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，法院认定湛江公司的起诉并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律要求。转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让审批手续。如果连这些基本条件都不具备，合同就是无效的。本案中，卖地一方只是拿到了规划部门的用地界限图，这远远不够。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。虽然湛江公司曾出具收据称"款、地两清"，但这并不能改变合同无效的法律后果。法院最终判决银行返还已收取的转让款，并承担相应利息。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江公司从出具收据到向法院起诉，中间间隔了几年时间。但法院认为，湛江公司在另一起案件中曾主张过权利，因此诉讼时效并未超过。这提醒我们，如果遇到类似情况，要及时通过诉讼、仲裁或向对方主张权利等方式中断时效计算。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实对方是否已取得土地使用权证，以及是否完成出让审批手续。不要仅凭一张规划红线图就付款。如果合同被认定无效，要及时通过法律途径追回已付款项。在文山地区，类似的土地转让纠纷时有发生，建议在交易前咨询专业律师，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市