未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，该合同必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）等公司签证盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

经查，该项目土地使用权原本属于厚南公司，后来经过多次转让和合作开发，但始终没有办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款并支付利息。

深发公司则认为：双方已经实际履行合同，且项目已经开工建设，合同应当认定为有效。厚南公司作为土地使用权人，事后也出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求厚南公司退还已经收取的7000万元利润保证金。最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证、也未取得商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律的强制性规定，该合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须满足两个基本条件：一是已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。这两个证件是预售商品房合同合法有效的前提。本案中深发公司两项条件都不具备，合同自然无效。

第二，合同无效后，根据《合同法》第58条规定，因该合同取得的财产应当予以返还。所以深发公司收取的5000万元购房款必须全额返还给顺兴公司，同时还要赔偿顺兴公司的利息损失。

第三，这个案例给购房者的启示是：在购买期房（预售商品房）时，一定要先核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这两个证件，即使合同已经签订、款项已经支付，该合同在法律上也是无效的，购房者的权益无法得到保障。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房，建议在签订合同前务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，千万不要轻易付款。已经付款的，可以依据法律规定主张合同无效并要求返还购房款。建议在购房前咨询专业律师，避免因合同无效而遭受经济损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市