按揭买房未办抵押登记 合同是否有效

按揭买房未办抵押登记 合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司选择银行按揭方式支付，与中国银行湖北宝丰支行、开发商泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行向中振公司发放了贷款，中振公司用这笔钱付清了购房款。

合同签订后，中振公司偿还了部分贷款本息，但后来无力继续还款。银行多次催收无果，向法院起诉，要求解除按揭合同，让中振公司用所购房屋的权益来偿还剩余贷款本息和违约金。

争议焦点

中振公司认为，这份按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，抵押应当无效。而且中振公司在之后又将同一房屋抵押给了另一家广州信托公司，并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，按揭合同是三方自愿签订的，已经实际履行，没有办理登记不影响合同效力，银行有权要求中振公司还款并以房屋权益抵债。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：按揭合同有效，中振公司应一次性还清欠款本息，逾期不还则将抵押物拍卖，银行享有第一受偿权。最高人民法院二审维持了一审关于合同效力的认定，同时纠正了涉及担保人责任的部分。法院认为：按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司后来设立的抵押关系在本案按揭之后，不影响本案银行的权益。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将所购房屋的权益抵押给银行来担保贷款，银行、购房人、开发商三方共同参与。当时国家法律没有规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，购房人未按期还款，银行有权要求解除合同并一次性收回全部欠款。这是按揭合同中常见的加速到期条款，法院依法支持了银行的这一主张。

第三，购房人将同一房屋多次抵押，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。法院查明，后一个抵押所依据的贷款合同并未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此该抵押登记无效。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应当认真阅读合同条款，特别是关于逾期还款的违约责任。如果确实遇到经济困难无法按时还款，建议主动与银行协商展期或调整还款计划，不要等到银行起诉才被动应对。在文山地区，类似按揭纠纷案件也时有发生，购房人应妥善保管购房合同、贷款合同及还款凭证，遇到争议及时咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市