房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期15年，约定宇航公司先付定金，商厦封顶和开业后再付租金。商厦开业后，因消防系统未验收、水电不达标，被消防部门认定存在重大隐患，责令停业。宇航公司停业后不再付租金，双方闹上法庭。

宇航公司认为，郊区供销公司没有完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝付租。郊区供销公司则主张，宇航公司已经实际开业，租期已经开始，租金必须按合同标准支付。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行消防、水电等义务，导致商厦违法营业并被停业，属于根本违约，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒付租金。

郊区供销公司主张：合同已经生效，宇航公司实际开业并使用房屋，租金应按合同约定全额支付，消防问题不是拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司可以行使合同履行抗辩权，但只能减免停业期间的租金，停业前实际使用房屋期间的租金仍需按合同标准支付。停业期间，租金标准参照当地同类房屋的市场租金水平确定，而非合同约定的高额租金。

核心理由：合同履行抗辩权适用于对方未履行或履行不符合约定时，但已实际使用房屋期间，承租人仍应支付合理对价；违法履行状态下的租金，不应按合同约定标准，而应按实际使用价值计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免费使用”的借口。如果你租了房子，对方水电不通，你可以拒绝付租，但如果你已经搬进去用了，法院会要求你按实际使用价值付钱，不是全免。

第二，违法经营期间，合同租金标准可能被调整。房屋本身存在消防等安全隐患，导致无法合法营业，法院会参考市场租金水平重新认定，而不是死板地按合同约定执行。

第三，租赁合同双方都要确保房屋符合法定使用条件。出租人应完成消防验收等手续，承租人也要核实房屋是否具备合法经营条件，否则双方都可能承担法律责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租人完成消防、水电等配套设施的期限和违约责任。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知对方，并保留证据。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查房屋是否具备合法使用条件，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市