开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约支付了购房款。但深业公司因供电问题、消防验收等原因，未能按期交房。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是由于施工中遇到不可抗力及非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，主张继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同并赔偿损失。深业公司则认为，延期交房是由于供电问题等非其所能控制的因素，根据合同约定可以据实延期，且房屋已通过竣工验收，可以交付使用，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，维持二审判决：双方签订的购房合同有效，应当继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付从合同约定交房日至实际供电之日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及中国人民银行同期同类贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同及双倍返还定金的请求未获支持。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数旅游公司才可解除合同，而法院认定供电问题属于合同约定的可延期事由，因此实际逾期天数并未达到合同约定的解除条件，旅游公司不能单方解除合同。
第二，开发商延期交房并非必然构成根本违约。如果延期是由于合同约定的不可抗力或非开发商所能控制的事件，且房屋最终能够交付使用，法院更倾向于支持继续履行合同，而非解除合同。购房者可以主张违约金，但未必能解除合同。
第三，购房者遇到延期交房时，应仔细审查合同条款。合同中关于延期交房的免责事由、解除条件、违约金计算方式等条款，直接决定购房者能否解除合同或获得赔偿。建议在签订合同时就这些条款进行充分协商。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的免责事由、解除合同的条件以及违约金计算方式。一旦开发商延期交房，应及时收集证据，包括合同、付款凭证、开发商发出的延期通知等。在文山地区，如果您遇到开发商延期交房的问题，建议先与开发商协商，协商不成可向住建部门投诉或依法提起诉讼，但需注意合同约定的解除条件是否已经成就，避免贸然解除合同导致被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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