楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也向开发商付清了购房款。

但中振公司后来没有按期还款，银行多次催收未果，起诉到法院要求解除合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同没有办理抵押登记，按当地规定抵押无效，而且后来又把房屋抵押给了另一家公司，所以银行的抵押权不成立。

争议焦点

中振公司认为，合同没有按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效；而且后来已经将房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行的抵押权不能对抗后来的抵押权。银行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当有效，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物的拍卖价款优先偿还银行。核心理由是：按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效；中振公司后来将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。这种模式在我国法律中没有明确规定，但实践中普遍存在。法院认为，只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。不能因为没办抵押登记就简单否定合同效力。

第二，抵押登记的作用是公示和对抗第三人，不是合同生效的条件。本案中，虽然武汉市地方规章要求抵押登记，但国家法律没有这样的规定。地方规章不能作为认定合同无效的依据。如果一方以未办理登记为由主张合同无效，法院一般不会支持。

第三，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，按抵押登记的时间顺序确定优先受偿权。本案中，中振公司后来将房屋抵押给广州国投，但该抵押设立在本案按揭之后，且该抵押合同并未实际履行，因此不影响银行对房屋的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，一定要按合同约定按时还款，否则银行有权要求一次性归还全部贷款本息，甚至拍卖房屋。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，而不是试图以合同未办理登记等理由否认合同效力。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时到不动产登记部门办理预告登记或抵押登记，以明确权利状态，避免后续纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市