房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，并约定由宇航公司投入内部装修和设施，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套。双方还签订了补充协议，对供电、消防等事项做了安排。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但开业后不久，消防部门检查发现，该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，不具备营业条件，要求立即停业整改。此后商厦一直停业。双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应当按合同约定支付租金，已支付的租金远低于应付金额，构成违约。宇航公司则认为，郊区供销公司未能按约定完成电力增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，属于先违约，宇航公司有权拒绝支付租金，且停业期间不应按原标准计算租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未经验收的情况下违法开业，属于违法履行状态。在违法履行期间，宇航公司实际使用了房屋，仍应支付租金，但租金标准不应按合同约定的正常经营状态下的租金计算，而应参照房屋使用费的标准酌情确定。法院最终按较低的房屋使用费标准计算了停业期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能随意行使。一方违约，另一方确实可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为严重到影响合同主要目的实现。本案中，供电和消防问题确实影响经营，但宇航公司已经实际开业使用房屋，不能完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金标准可以调整。合同约定的租金往往基于正常经营的状态，如果房屋本身存在违法问题（如消防未验收），导致实际使用价值下降，继续按原标准支付租金对承租人不公平。法院根据实际使用情况酌情调整租金标准，符合公平原则。

第三，签订租赁合同时，一定要把房屋的合规条件（如消防验收、用电容量）作为合同生效或履行的前提条件。如果出租方无法满足这些条件，承租方可以主张合同目的无法实现，要求解除合同或调整租金。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议先核实房屋是否通过消防验收、是否具备合法经营条件。如果发现出租方存在违约，应及时书面催告，保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，法院也会重点审查房屋是否具备合法使用条件，这直接影响租金计算和违约责任认定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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